刘世锦：高房价的背后是刚性的土地制度

作者：刘世锦

刘世锦，国务院发展研究中心原副主任、研究员，第十二届全国政协委员、民族和宗教委员会委员。目前兼任中国工业经济联合会常务理事及学术委员会副主任、国家产业政策咨询委员会委员、国防科工委专家委员会委员、中国发展研究基金会理事等。长期以来致力于经济理论和政策问题研究，主要涉及企业改革、经济制度变迁、宏观经济政策、产业发展与政策等领域。先后在一些国内外重要刊物上发表学术论文及其他文章二百余篇，独著、合著、主编学术著作10余部。撰写一系列内部研究报告。曾多次获得全国性学术奖励，包括第四届孙冶方经济科学优秀论文奖，中国社会科学院优秀论文奖，中国发展研究一等奖等。

我们现在讲改革，事实上是问题导向。土地制度到底有什么弊端，和我们现在所面临的问题是直接相关。

现在大家对关心的问题，房价太高，特别一线城市，北京、上海、深圳的房价太高，房价为什么这么高，可能会涉及到很多因素。其实我觉得问题可以简单化，就是一个供求关系的问题。

需求侧来看，中国最近发生了一个跟重要的变化。我们不仅仅是要搞城市化，城市也正在出现分化。大都市圈在加速成长，珠三角、长三角，资源人口都在往这些地方去，聚集效应更加突出，整个生产率更高。通俗说年轻人到那能够挣到钱，就业和创业的机会比较多，这是一个大的趋势。

这是符合规律的，这样的话实际上真实的需求是在上升的。但是我们看看供给侧，土地的供给情况怎么样呢？土地供给是没有一个灵活的反应，而且量跟不上去。为什么跟不上去，住宅用地占供地的比重，一线城市都在30%以下，过去都是低于25%，而在发达国家一般这个比例，也是一些大都市，最少在40%以上，首尔在60%以上。供地的比重不一样。

第二，我们农村集体建设用地，十八届三中全会讲的很清楚地，和国有土地同等入市，同价同权，目前还没有实现宅基地要创造条件，让它逐步入市，现在看来还是集体所有制内部，甚至在居民组内部进行流转。一个村里面，你家和我家之间流转。到底谁需要这个土地呢？一些城里面的人想到农村去，你想买那个地，能买吗？不能。

如果说供地的比例能够达到40%以上，如果农村的集体建设用地和宅基地能够进入市场进行流转，包括现在很敏感的像小产权房的问题，如果经过某种政策处理以后，该交的费交了，该交的税交了，让它进入市场，我们的房价有这么高吗？

供给侧是土地制度问题。

现在要解决房价的问题，仅仅在需求侧采取措施，目前政府出台的措施大部分都是需求侧的，可能解决不了长期根本的问题。根本的问题还是城市化进程中供给侧的改革，这个要深化。

反过来说，我们土地制度现在到底存在什么问题，我再讲一点，这两天讨论一个问题，当年日本是由于货币过多出现了房地产泡沫，以后货币政策调整，把泡沫戳破了，房价大幅度回落。

我们现在房价也很高了，当然现在也有货币的因素。如果将来货币收紧了，我们的房价能不能降下来？如果这套土地制度是刚性的，供给有没有足够的弹性，这个房价能降下来吗？好像是很难降下来，房价下不来这样就是一个刚性的土地制度，如果说城市现在房价过高，我们称之为泡沫，它是一个刚性的泡沫。刚性的泡沫出来以后，好像大家房价这么高，只有一部分人不满意，没有买到房的人不满意，剩下的好像都挺满意。

是不是这样？房子的价格是城市中间最基本要素生产价格，所有的成本都提高了，对产业的影响是什么。很有竞争力的，很有发展潜力的产业空间会大大压缩了。 已有的产业很可能由于这样一个高成本，最后得不到应有的发展，甚至会萎缩和衰落。

最近讲降成本，中国现在可能从城市来讲，排在前面的是由于房价造成的成本能不能降下去，降不下去以后，我们最后一部分城市发展是会放慢，甚至会出现衰落，至少一部分产业。现在需要研究一个链条，就是一个刚性土地制度，对应刚性的房价的泡沫，再对应的是刚性的产业结构，这个产业结构本来应该能够发展的一些产业，特别是一些服务业，它可能发展不起来。

有些一线城市服务业最近两年是在收缩的，这是不正常，应该服务业有发展，新的发展不起来，甚至原有的会塌缩，会衰落。我从这个角度可以反证，我们土地制度如果不改革，下一步中国经济要保持平稳持续富有活力的增长，可能会遇到很多困难。

来源：《中国经营报》