刘卫民：住房回归居住本质 调控效果逐步显现

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刘卫民，国务院发展研究中心市场经济研究所综合研究室主任、研究员。研究领域：房地产经济学。上海交通大学，博士。综合研究室主任；中组部第十五批博士服务团成员，曾任云南省人民政府研究室党组成员，主任助理。研究员。云南省青年联合会第十届委员会特邀委员。

2016年受前期房地产销售旺盛、资金面相对宽松以及部分热点城市库存水平下降的影响，我国房地产投资增速回升，房地产市场继续分化，部分热点城市房价上涨较快。2016年全年房地产开发投资完成额达到10.3万亿元，名义同比增速为6.9%，全国住房均价上涨11.3%，其中在百城住宅价格指数中一线城市上涨了25.2%，较三线城市高出15.9个百分点，居民部门贷款杠杆的增速较快，市场运行风险有所累积。在这种情况下，中央经济工作会议再次强调住房要回归居住本质，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，各热点城市也陆续出台了一系列收紧房地产调控的政策措施，包括增加购买二套住房首付比例、提高购房抵押贷款、扩大限购范围等。在这些政策措施作用下，近期房地产价格呈现逐步企稳回落态势，如2016年12月份在15个一线和热点二线城市中，新建商品住宅价格环比出现下降的有12个城市，市场调控效果正在逐步显现。

从2017年房地产市场发展的趋势预判看，受销售增速回落、信贷政策收紧以及价格调控的影响，房地产开发投资增速会有所下降。具体来看，在需求侧政策效应、价格效应、基数效应的多重作用下，销售面积和个人按揭贷款增速将高位回落。同时，在开发侧非银行金融机构贷款比重增加，无疑会抬高开发企业融资成本，降低企业开发投资的速度。另外，2016年购置土地面积2.2亿平方米，较2015年下降了3.4%，一线城市土地稀缺、三四线城市仍处于去库存周期之中，导致开发企业在一些热点二线城市补库存的需求强烈，但这些二线城市溢价率高企和城市开发节奏控制在一定程度上抑制了企业的拿地速度和规模。如2016年12月份二线城市土地溢价率30.3%，反超一线城市21.1个百分点。综合土地购置面积、新开工面积、施工面积以及销售情况，预计2017年房地产投资增速将回落到3%左右。

为进一步促进住房回归居住本质属性，建议在以下几个方面加快建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。一是进一步完善政策性住宅金融体系，对中低收入家庭、新市民、新毕业新就业人员购置首套基本住宅，提供长期、稳定、低息的信贷支持，统筹住房公积金制度改革与建立政策性住宅金融机构。二是加快完善房地产税收体系，降低交易环节税负、增加持有环节税负，逐步扩大房产税试点范围和试点内容。三是加大住房保障投入力度，确保棚户区改造工作顺利实施，做好民生兜底工作。

来源：《中国经济时报》